Как рассчитать налог на недвижимость: правила и порядок

Расчет налога на недвижимость, производится в соответствии с изменениями в законодательстве от 2015, которые коснулись как объектов налогообложения, так и непосредственно правил расчета. В соответствии с НК РФ граждане, владеющие недвижимым имуществом, обязаны вносить оплату, рассчитанную в зависимости от кадастровой стоимости принадлежащих на праве собственности объектов. Разобраться в тонкостях оплаты налога, узнать о порядке его исчисления и других вопросах, поможет настоящая статья.

налог недвижимость

Налог на имущество физических лиц: объекты, база, процентные ставки

За 2017 г. в соответствии со ст. 401 НК РФ платить налог необходимо на следующие объекты недвижимости:

  1. Жилые дома;
  2. Квартиры и комнаты;
  3. Гаражи и машино-места;
  4. Единые недвижимые комплексы;
  5. Недостроенную недвижимость;
  6. Иные строения.

Налог на имущество ФЛ отнесен к местным налогам и сборам, регламентирован гл. 32 НК РФ, а также нормативными актами муниципалитетов.

Относительно налога на землю, то он уплачивается не по правилам, предусмотренных для налога на недвижимость, здесь применяется порядок, предусмотренный гл. 31 НК.

Изменения в порядке расчета

Изменения коснулись правил исчисления налоговой базы. Чтобы рассчитать налог на недвижимость, отталкиваются не от инвентаризационной, а от кадастровой стоимости. Узнать ее можно в Росреестре, направив письменное обращение, на которое будет дан ответ в течение 5 суток. В случае несогласия с указанной суммой, плательщик налога вправе оспорить ее в судебных органах или в кадастровой комиссии.

В тех субъектах РФ, где еще не утверждена кадастровая стоимость недвижимость, при определении размера платежей будет использоваться инвентаризационная стоимость.

Внесены изменения в порядок определения ставки налога на недвижимость. В настоящий момент при расчете по данным кадастра применяются следующие ставки:

  • 0,1% для объектов, перечисленных в п.п. 1,2,3,4,5 первого раздела настоящее статьи;
  • 2% — если речь идет об офисном здании, торговом центре, зданиях бытового обслуживания, а также об имуществе, цена за которое выше 300 млн. руб.;
  • 0,5% — для иных объектов.

Если сумма рассчитывается по инвентаризационной стоимости, устанавливаются ставки:

  • 0,1% если цена ниже 300 т.р.;
  • От 0,1 до 0,3% при цене от 300 до 500 т.р.;
  • 2% при цене от 500 т.р.

Как рассчитывается и оплачивается налог на недвижимость

Оплата налога на недвижимость производится после получения налогового уведомления, которое содержит данные о размере налога, сроке уплаты и т.д. Сумма, подлежащая оплате, рассчитывается налоговым органом самостоятельно, но многие граждане вправе самостоятельно узнать, во что обойдется владение недвижимостью. Для этого они могут использовать онлайн-калькулятор налогов на имущество физических лиц, или произвести расчет по формуле:

Н = (Н1 – Н2)хК+Н2,

где Н – конечная сумма налога, Н1 — налог, исчисленный исходя из кадастровых расценок, Н2 – налог, исчисленный исходя из инвентаризационной цены, а К – понижающий коэффициент, который применяется в целях облегчения перехода к новому порядку уплаты, поскольку кадастровый налог на недвижимость, как правило, на порядок выше суммы, которая уплачивается при ориентировке на инвентаризационную стоимость. Он будет применяться в первые 4 года после того, как в субъекте РФ начнет действовать новый порядок расчетов.

Налог на недвижимость юридических лиц

Организации уплачивают данный налог, если они владеют недвижимостью, которая внесена в бухгалтерскую отчетность, и проведена по балансу в качестве основных средств. Юридическим лицам вменяется в обязанность самостоятельно произвести расчет суммы платежа, а затем подать налоговую декларацию.

Расчет налога производят, умножая налоговую базу (среднегодовую стоимость имущества) на налоговую ставку, которая в соответствии в соответствии со ст. 380 НК РФ не может быть выше 2,2%.

Налог с продажи недвижимости

Размер налога в 2018 г. по-прежнему составляет 13%. Однако если ранее от его уплаты освобождали тех, кто владеет квартирой более 3-х лет, то на сегодняшний день этот срок должен превышать 5 лет, если право собственности приобретено после 2016 года. На объекты, приобретенные ранее, распространяется прежнее правило о 3-х годах.

Для уменьшения налога предоставляется право на использование налоговых вычетов – уменьшения дохода от реализации на 1 млн. руб., или же на сумму, истраченную ранее на приобретение данной собственности. При этом сведения о полученном доходе подаются плательщиком в налоговые органы самостоятельно.

Налог на недвижимость для пенсионеров: условия и льготы

Суть налога на недвижимость для физических лиц регламентирует Налоговый кодекс РФ, (гл. 32). Закон не только устанавливает размер и порядок расчета, но содержит условия для освобождения пенсионеров от имущественного налога.

Льготы налог пенсионер недвижимость

Правовая основа налогообложения граждан

В соответствии со ст. 400 НК РФ под налогоплательщиками понимаются физические лица, независимо от наличия гражданства РФ, в собственности которых находится имущество, отнесенное законодателем к объектам налогообложения. В частности, в рамках ст. 401 НК сформулированы следующие группы недвижимости, которые подлежат налогообложению:

  • жилые помещения, включая дом, квартиру, комнату;
  • объекты, отнесенные категории незавершенного строительства;
  • гараж или выделенное машино-место на парковке (наземной или подземной);
  • иные объекты недвижимости, в том числе коммерческой (здания, сооружения и прочие).

Расчет суммы, подлежащей уплате в качестве налога на недвижимость, производится в отношении каждого объекта недвижимости в зависимости от его кадастровой стоимости.

Виды налоговых льгот

Льготы по правилам налогообложения предполагают как полное, так и частичное освобождение от внесения денежных средств в бюджет соответствующего уровню. Применение льготных условий возможно как в отношении определенного вида недвижимости, так и в отношении конкретного объекта. Анализ налогового законодательства позволил выделить следующие группы льгот:

  • в зависимости от объекта налогообложения;
  • по социальному статусу налогоплательщика;
  • по уровню применения (федеральные, региональные, муниципальные).

Обратите внимание, что на местном уровне не могут быть отменены льготы, предусмотренные федеральным и региональным законодательством. Таким образом, на региональном или местном уровне положение налогоплательщика не может быть ухудшено по сравнению с федеральным, круг применяемых льгот может быть только расширен.

Налог на недвижимость пенсионеров

Самым распространенным налоговым сбором является налог на имущество. Практически у каждого пенсионера, в той или иной степени, в собственности имеется комната, загородный дом, квартира, машина или гараж. Если собственников больше одного, то сумма налога делится между ними в соответствии с долями владения объекта, при этом в установленном законом порядке льготные категории граждан в этом случае освобождаются от уплаты своей доли налогового сбора.

На федеральном уровне в рамках ч. 1 ст. 407 НК РФ определены категории граждан, которые освобождены от уплаты налога на имущество за счет применения льгот. К таковым относятся лица, достигшие пенсионного возраста, участники ВОВ, имеющие определенную группу инвалидности и другие. Воспользоваться правом на скидку граждане вправе при предоставлении в налоговый орган соответствующих документов. В частности, пенсионерам достаточно предоставить пенсионное удостоверение.

Важным условием для применения льготы при исчислении налога недвижимость пенсионером не должна использоваться в предпринимательской деятельности. Таким образом, законодатель фактически исключил возможность получить льготы в отношении нежилой недвижимости. Исключение составляет использование строений в некоммерческих целях, например, размещение музея.

Воспользоваться налоговой льготой пенсионеры не вправе, если кадастровая стоимость налогового объекта превышает 300 млн. рублей. Это правило закреплено в ч. 5 ст. 407 НК РФ и распространяется в равной мере на все категории льготников.

Порядок получения налоговой льготы для пенсионеров

Оформление льготных условий для пенсионеров при оплате налоговых сборов и платежей осуществляется в порядке предусмотренном ч. 6-7 ст. 407 НК РФ. Поскольку скидка предоставляются только по одному объекту из предусмотренных категорий, налогоплательщик самостоятельно определяет объект для применения льготы. Выбор необходимо сделать до 1 ноября года, являющегося налоговым, иначе налоговый орган вправе выбрать объект для налогообложения без учета мнения пенсионера. Льгота в отношении налога на недвижимости применяется ежегодно. В случае продажи или утраты имущества собственник должен сообщить об этом в налоговые органы, чтобы ему прекратили начислять налог с начала месяца, когда имущество уже не принадлежит владельцу.

Для получения льготы пенсионерам следует обращаться с соответствующим заявлением в ФНС по месту регистрации. Обратите внимание, что заявление заполняется по форме, утвержденной Приказом ФНС России от 14 ноября 2017 г. N ММВ-7-21/897.

Форма для получения налоговой льготы

В заключение отметим, что возможность получить налоговые льготы имеют все граждане, вышедшие на пенсию, по достижению определенного возраста. Кроме того, на льготы, которые освобождают от уплаты имущественного налога, имеют право граждане с инвалидностью первой или второй группы, а равно инвалиды с детства.

Застройщик нарушил срок передачи квартиры: что делать?

Строительство новостройки существенно затягивается или квартира в нарушение закона передана значительно позже сроков, закрепленных в договоре долевого участия (ДДУ)? В указанных случаях дольщик вправе рассчитывать на неустойку, установленную законодателем в качестве компенсации. В рамках статьи проанализируем, на какой размер компенсации от застройщика могут рассчитывать граждане и организации

строительство ДДУ

Правила и сроки передачи по ДДУ

Правовую основу взаимоотношений между дольщиками и застройщиками составляет Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ. Нормы данного закона регулируют порядок заключения договоров долевого участия, их регистрации, закрепляет правомочия сторон, а также ответственность за нарушение предусмотренных обязательств.

В законодательство строго регламентированы порядок и сроки передачи объектов в рамках долевого строительства. Согласно ст. 6 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ застройщик осуществляет передачу квартиры или иной построенной по ДДУ недвижимости в согласованные сроки, соответствующие следующим критериям:

  • единый для всех дольщиков;
  • прямо указанный в договоре между застройщиком и дольщиком.

Помните! Застройщик не вправе обязать дольщика подписать соглашение о переносе срока. Это право дольщика, который самостоятельно решает подписывать или нет. Рекомендуем не подписывать подобных соглашений, поскольку от этого будет зависеть право на неустойку и ее размер.

На практике возникают ситуации, когда сроки у разных дольщиков не совпадают – это может быть связано с переносом срока. Если такой перенос оформлен надлежащим образом, застройщик обязан направить уведомление о необходимости заключить дополнительное соглашение.

Порядок передачи объекта ДДУ

Порядок передачи регламентирован в ст. 8 указанного ФЗ и предполагает следующие этапы:

  1. Застройщик не менее чем за месяц до даты установленной договором в качестве срока передачи объекта обязан направить уведомление о готовности квартиры (в случае сдачи дома с просрочкой, до предполагаемой даты передачи объекта).
  2. После получения указанного сообщения дольщик вправе осмотреть недвижимое имущество на соответствие параметрам, предусмотренным в договоре и при обнаружении существенных недостатков уведомить об этом застройщика. Последний обязан составить акт о несоответствии, дольщик вправе не подписывать акта приема-передачи до устранения обнаруженных нарушений.
  3. При отсутствии претензий можно приступать к подписанию акта.

Обратите внимание, что подписание акта до фактического оформления застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является незаконным. Акты, подписанные до получения такого разрешения, являются ничтожными.

Уклонение дольщика от подписания акта (в том числе неполучение корреспонденции с уведомлениями) предоставляет возможность застройщику в силу ч. 6 ст. 8 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ составить акт в одностороннем порядке.

Расчет неустойки по ДДУ для юридического лица

В случае нарушения сроков передачи объекта по ДДУ организациям и иным юридическим лицам застройщик несет ответственность на условиях, закрепленных в ч. 2 ст. 6 анализируемого ФЗ. На размер неустойки влияют следующие параметры:

  • стоимость объекта (стоимость определяется на основании договора, заключенного с первоначальным дольщиком, независимо от сумм, указанных в договоре переуступки);
  • период просрочки – расчет производится со следующего дня, который указан в договоре в качестве передачи объекта, и включая день, указанный в акте;
  • размер ставки ЦБ РФ, которая действовала в момент исполнения обязательств.

Внимание! Днем исполнения обязательств для застройщика является день составления акта приема-передачи, а равно день его оформления в одностороннем порядке в случае злостного уклонения дольщика от подписания.

Расчет неустойки для организаций осуществляется последующей формуле:

Цена квартиры × количество дней просрочки × 1/300 × ставка на день исполнения обязательств

Проведем расчет на реальном примере. Так, в соответствии с договором объект стоимостью 2 000 000 рублей должен быть передан 01.10.2016 г. Фактически акт приема-передачи был заключен только 15.04.2017 г. Расчет неустойки производится за период с 02.10.2016 г. по 15.04.2017 г. и будет выглядеть следующим образом:

2 000 000,00 × 196 × 1/300 × 9.75%= 127 400,00 рублей.

Ставку рефинансирования, действующую на момент подписания акта приема-передачи, можно уточнить на сайте ЦБ РФ.

Расчет неустойки по ДДУ для физического лица

Выплата неустойки участникам долевого строительства, которыми являются физические лица, производится в двукратном размере – это прямо закреплено в ст. 6 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ. Формула расчета неустойки для физических лиц выглядит следующим образом:

Стоимость квартиры × количество дней просрочки × 1/300 × 2 × ставка на день исполнения обязательств

На реальном примере расчет будет выглядеть следующим образом:

Стоимость квартиры составляет 2 000 000 руб., объект дольщик по условиям ДДУ должен быть передан не позднее 01.10.2016 г., акт приема-передачи с гражданином подписан 15.04.2017 г. Период просрочки составляет с 02.10.2016 г. по 15.04.2017 г. (196 дней). Расчет неустойки будет выглядеть следующим образом:

2 000 000,00 × 196 × 1/300 × 2 × 9.75%= 254 800 рублей.

В заключение отметим, в случае если имеет место просрочка сдачи объекта, но акт приема-передачи до момента обращения не подписан – расчет неустойки производится по день обращения. Ставка рефинансирования в расчете используется действующая в момент подачи претензии.

Применение Закона «О защите прав потребителей»

Права граждан, которые приобрели квартиры по ДДУ для использования в личных и семейных целях, подлежат защите в соответствии с Законом РФ «О защите прав потребителей». При соблюдении претензионного порядка и неудовлетворении требований застройщиком добровольно дольщики вправе рассчитывать на следующие компенсации и привилегии;

  • освобождение от уплаты госпошлины за подачу иска;
  • возможность обращения в суд по месту регистрации или пребывания;
  • компенсацию морального вреда;
  • выплаты штрафа в размере 50% от суммы, которая присуждена судом;
  • суд ограничен в применении ст. 333 ГК РФ для снижения размера неустойки (причины просрочки сдачи объекта должны быть исключительными, например, непреодолимая сила и пр.).

В этой связи судебная практика сложилась таким образом, что размер неустойки суды снижают достаточно редко. В случае обжалования в апелляционную инстанцию размер неустойки и штрафа взыскивается в полном объеме в соответствии с позицией Пленума Верховного Суда РФ.

Наши консультанты в Саратове помогут произвести расчет размера полагающейся неустойки, проконсультирует подробно по возникшим вопросам и помогут получить денежные средства с недобросовестного застройщика в досудебном и судебном порядке. Обращайтесь по тел. 8 (967) 500-44-35 (Юридическая фирма «Право всех»).