Застройщик нарушил срок передачи квартиры: что делать?

Строительство новостройки существенно затягивается или квартира в нарушение закона передана значительно позже сроков, закрепленных в договоре долевого участия (ДДУ)? В указанных случаях дольщик вправе рассчитывать на неустойку, установленную законодателем в качестве компенсации. В рамках статьи проанализируем, на какой размер компенсации от застройщика могут рассчитывать граждане и организации

строительство ДДУ

Правила и сроки передачи по ДДУ

Правовую основу взаимоотношений между дольщиками и застройщиками составляет Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ. Нормы данного закона регулируют порядок заключения договоров долевого участия, их регистрации, закрепляет правомочия сторон, а также ответственность за нарушение предусмотренных обязательств.

В законодательство строго регламентированы порядок и сроки передачи объектов в рамках долевого строительства. Согласно ст. 6 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ застройщик осуществляет передачу квартиры или иной построенной по ДДУ недвижимости в согласованные сроки, соответствующие следующим критериям:

  • единый для всех дольщиков;
  • прямо указанный в договоре между застройщиком и дольщиком.

Помните! Застройщик не вправе обязать дольщика подписать соглашение о переносе срока. Это право дольщика, который самостоятельно решает подписывать или нет. Рекомендуем не подписывать подобных соглашений, поскольку от этого будет зависеть право на неустойку и ее размер.

На практике возникают ситуации, когда сроки у разных дольщиков не совпадают – это может быть связано с переносом срока. Если такой перенос оформлен надлежащим образом, застройщик обязан направить уведомление о необходимости заключить дополнительное соглашение.

Порядок передачи объекта ДДУ

Порядок передачи регламентирован в ст. 8 указанного ФЗ и предполагает следующие этапы:

  1. Застройщик не менее чем за месяц до даты установленной договором в качестве срока передачи объекта обязан направить уведомление о готовности квартиры (в случае сдачи дома с просрочкой, до предполагаемой даты передачи объекта).
  2. После получения указанного сообщения дольщик вправе осмотреть недвижимое имущество на соответствие параметрам, предусмотренным в договоре и при обнаружении существенных недостатков уведомить об этом застройщика. Последний обязан составить акт о несоответствии, дольщик вправе не подписывать акта приема-передачи до устранения обнаруженных нарушений.
  3. При отсутствии претензий можно приступать к подписанию акта.

Обратите внимание, что подписание акта до фактического оформления застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является незаконным. Акты, подписанные до получения такого разрешения, являются ничтожными.

Уклонение дольщика от подписания акта (в том числе неполучение корреспонденции с уведомлениями) предоставляет возможность застройщику в силу ч. 6 ст. 8 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ составить акт в одностороннем порядке.

Расчет неустойки по ДДУ для юридического лица

В случае нарушения сроков передачи объекта по ДДУ организациям и иным юридическим лицам застройщик несет ответственность на условиях, закрепленных в ч. 2 ст. 6 анализируемого ФЗ. На размер неустойки влияют следующие параметры:

  • стоимость объекта (стоимость определяется на основании договора, заключенного с первоначальным дольщиком, независимо от сумм, указанных в договоре переуступки);
  • период просрочки – расчет производится со следующего дня, который указан в договоре в качестве передачи объекта, и включая день, указанный в акте;
  • размер ставки ЦБ РФ, которая действовала в момент исполнения обязательств.

Внимание! Днем исполнения обязательств для застройщика является день составления акта приема-передачи, а равно день его оформления в одностороннем порядке в случае злостного уклонения дольщика от подписания.

Расчет неустойки для организаций осуществляется последующей формуле:

Цена квартиры × количество дней просрочки × 1/300 × ставка на день исполнения обязательств

Проведем расчет на реальном примере. Так, в соответствии с договором объект стоимостью 2 000 000 рублей должен быть передан 01.10.2016 г. Фактически акт приема-передачи был заключен только 15.04.2017 г. Расчет неустойки производится за период с 02.10.2016 г. по 15.04.2017 г. и будет выглядеть следующим образом:

2 000 000,00 × 196 × 1/300 × 9.75%= 127 400,00 рублей.

Ставку рефинансирования, действующую на момент подписания акта приема-передачи, можно уточнить на сайте ЦБ РФ.

Расчет неустойки по ДДУ для физического лица

Выплата неустойки участникам долевого строительства, которыми являются физические лица, производится в двукратном размере – это прямо закреплено в ст. 6 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ. Формула расчета неустойки для физических лиц выглядит следующим образом:

Стоимость квартиры × количество дней просрочки × 1/300 × 2 × ставка на день исполнения обязательств

На реальном примере расчет будет выглядеть следующим образом:

Стоимость квартиры составляет 2 000 000 руб., объект дольщик по условиям ДДУ должен быть передан не позднее 01.10.2016 г., акт приема-передачи с гражданином подписан 15.04.2017 г. Период просрочки составляет с 02.10.2016 г. по 15.04.2017 г. (196 дней). Расчет неустойки будет выглядеть следующим образом:

2 000 000,00 × 196 × 1/300 × 2 × 9.75%= 254 800 рублей.

В заключение отметим, в случае если имеет место просрочка сдачи объекта, но акт приема-передачи до момента обращения не подписан – расчет неустойки производится по день обращения. Ставка рефинансирования в расчете используется действующая в момент подачи претензии.

Применение Закона «О защите прав потребителей»

Права граждан, которые приобрели квартиры по ДДУ для использования в личных и семейных целях, подлежат защите в соответствии с Законом РФ «О защите прав потребителей». При соблюдении претензионного порядка и неудовлетворении требований застройщиком добровольно дольщики вправе рассчитывать на следующие компенсации и привилегии;

  • освобождение от уплаты госпошлины за подачу иска;
  • возможность обращения в суд по месту регистрации или пребывания;
  • компенсацию морального вреда;
  • выплаты штрафа в размере 50% от суммы, которая присуждена судом;
  • суд ограничен в применении ст. 333 ГК РФ для снижения размера неустойки (причины просрочки сдачи объекта должны быть исключительными, например, непреодолимая сила и пр.).

В этой связи судебная практика сложилась таким образом, что размер неустойки суды снижают достаточно редко. В случае обжалования в апелляционную инстанцию размер неустойки и штрафа взыскивается в полном объеме в соответствии с позицией Пленума Верховного Суда РФ.

Наши консультанты в Саратове помогут произвести расчет размера полагающейся неустойки, проконсультирует подробно по возникшим вопросам и помогут получить денежные средства с недобросовестного застройщика в досудебном и судебном порядке. Обращайтесь по тел. 8 (967) 500-44-35 (Юридическая фирма «Право всех»).

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *